Почти 95 процентов европейской недвижимости покупается по ипотеке. Тут можно смело доверяться стратегиям, использующим большое кредитное плечо, отдав тем самым большинство рисков банкам и за счет аренды зарабатывать 15–20 процентов за год на вложенные деньги. Правильно, ни к чему брать на себя все риски.
По словам многих специалистов, заработок на инвестициях в европейскую недвижимость при помощи ипотеки вполне реален. Такой подход приводит к покупке более или менее ликвидных объектов недвижимости, потому что ни один банк не захочет рисковать. Главное достоинство такой ипотеки в том, что, взяв 70 процентов заемных средств, мы передаем банку 70 % риска.
Но если вы даже не собираетесь влезать в кредит, есть простой, но действенный способ просчитать ликвидность недвижимости – нужно узнать значение показателя LTV , то есть того, какой процент кредитных средств от стоимости недвижимости готов выдать банк. Например, если в различных регионах государства банк согласен дать нерезиденту 80 процентов заемных средств на недвижимость в городском центре, а вот на побережье только 20 процентов, то потенциальный инвестор, собираясь вложиться прибрежную недвижимость, должен насторожиться. Банковские службы всегда неплохо оценивали рынки, и если LTV где-то меньше – это значит, что в данный рынок банки меньше верят, и эти объекты при дефолте будет сложно реализовать.
Как правило, процедура оформления зарубежной ипотеки наиболее сложна в тех государствах, где ипотека лишь начинает свое развитие, или, наоборот, в развитых странах с налаженной ипотечной системой, но не испытывающих особой нужды в привлечении любыми способами инвестиций. Трудно получить ипотеку во Франции, Англии, Австрии и Швейцарии. Процентные ставки развитых странах несоизмеримо ниже, чем в России. Самые низкие ипотечные ставки сегодня в Швейцарии – 2,3 процента в год, а фиксированные – от 3 процента (в швейцарских франках). Почти такие же ипотечные проценты в Великобритании; в Австрии и Германии ставки выше, но не сильно – не больше 3,5%